“Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği’nde Kapsamlı Revizyonlar: Av. Ilgın Güler’den Derinlemesine Analiz”

OSB Yer Seçimi ve Kuruluşuna İlişkin Yenilikler
Yeni yönetmelikte, OSB yer seçiminde ve kuruluşunda önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu değişikliklerin başında, OSB’lerin yerlerinin belirlenmesinde 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planlarında sanayi alanı olarak belirlenmiş yerlerin tercih edilmesi gelmektedir. Ayrıca, bu yerlerin seçimi sırasında planı onaylayan idarenin görüşünün alınması ve jeolojik-jeoteknik etütlerin yapılması zorunluluğu getirilmiştir. Bu değişiklikler, OSB’lerin kurulacağı bölgelerin çevresel ve yapısal uygunluklarını daha kapsamlı bir şekilde değerlendirerek, sanayi bölgelerinin sağlıklı bir şekilde gelişmesini sağlamayı amaçlamaktadır.
Öte yandan, kamu tüzel kişiliğini haiz olmayan mesleki teşekküllerin, Bakanlık uygun görüşüyle karma OSB’lerde yer alabilmesi sağlanmıştır. Bu değişiklik, çeşitli sektörlerden gelen yatırımcıların ve meslek kuruluşlarının sanayi bölgelerinde yer alabilmesini ve bu bölgelerin daha dinamik ve çeşitli bir yapıya kavuşmasını sağlamaktadır.
OSB Organlarına İlişkin Yenilikler

Yönetmelikte yapılan değişikliklerden biri, OSB’lerin organlarına ilişkin düzenlemelerdir. Müteşebbis heyetlerin yönetim kurulu üyeleri arasında Bakanlık personelinin yer alabilmesi ve ilk genel kurul toplantısının düzenlenmesi yetkisi Bakanlık’a verilmiştir. Bu düzenleme, Bakanlık’ın OSB’lerin yönetim süreçlerinde daha aktif bir rol oynamasını ve müteşebbis heyetlerin işleyişinde daha yakından denetim sağlanmasını hedeflemektedir.
Ayrıca, yükümlülüklerin yerine getirilmesinden sorumlu olanlar arasında yönetim kurulu üyeleri ve bölge müdürlerinin de bulunması gerekecektir. Bu değişiklik, görev paylaşımını ve sorumlulukların net bir şekilde belirlenmesini sağlayarak, yönetim süreçlerinin daha düzenli ve etkili bir şekilde yürütülmesini amaçlamaktadır.
İmar Planı ve Yapılaşma ile İlgili Yenilikler
Yeni yönetmelik, imar planı ve yapılaşma konularında önemli değişiklikler getirmiştir. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’na, OSB imar planlarındaki sanayi alanlarının %15’ine kadar kısmını stratejik yatırımlar için rezerv alan olarak ayırma yetkisi verilmiştir. Bu değişiklik, stratejik yatırımlar için gerekli alanların önceden belirlenmesini ve bu tür yatırımların teşvik edilmesini sağlamayı hedeflemektedir.
Ayrıca, OSB alanında kamulaştırma kararları ve imar planı kesinleşmesi sonrası altyapı inşaatı ve tahsis yapılabilmesi konularında da düzenlemeler getirilmiştir. Bu düzenlemeler, altyapı çalışmalarının hızlandırılmasını ve yatırımların önündeki engellerin kaldırılmasını sağlayarak, sanayi bölgelerinin daha etkin bir şekilde hizmet vermesine olanak tanıyacaktır.
Ek-3 Taahhütname Uygulaması ile İlgili Yenilikler
Ek-3 taahhütnamesinin kaldırılması, mülkiyet sahiplerinin kamulaştırılmadan imar uygulamasına dahil edilmesini sağlama koşulunu ortadan kaldırmıştır. Ancak, yatırımcıların belirli süreler içinde yatırım yapmaları şartıyla, taşınmazlarının kamulaştırılmayacağı belirtilmiştir. Bu düzenleme, mülkiyet sahiplerinin arazilerini kullanma esnekliğini artırarak, kamulaştırma sürecinin daha esnek ve yatırım dostu hale gelmesini sağlamaktadır.
Sanayi Parsellerinin Tevhit ve İfrazı ile İlgili Yenilikler
Yeni düzenlemeler, sanayi parsellerinin tevhit ve ifrazı konusunda da değişiklikler getirmiştir. Katılımcıların parsellerini ifraz edebilmesi için noter tasdikli taahhütnamede bazı değişiklikler yapılmıştır. İfraz sonucu oluşan parsellerin yönetmelik hükümlerine göre değerlendirilmesi ve belirli koşullar altında yeniden tahsis yapılması gibi düzenlemeler getirilmiştir. Bu yenilikler, parsel yönetiminde daha net kurallar ve düzenlemeler sunarak, parsel değişikliklerinin daha düzenli ve şeffaf bir şekilde yapılmasını sağlamayı hedeflemektedir.
Ön Tahsis ve Tahsis ile İlgili Yenilikler
Ön tahsis ve tahsis işlemlerine yönelik düzenlemeler de yapılmıştır. Arsa tahsis sözleşmelerinin elektronik ortamda imzalanması zorunlu hale getirilmiş ve hizmet ve destek alanlarındaki parseller için de ön tahsis ve tahsis sistemi uygulanacaktır. Bu değişiklikler, tahsis süreçlerinin daha hızlı ve verimli bir şekilde yürütülmesini sağlarken, elektronik imzaların kullanımını teşvik ederek bürokrasiyi azaltmayı amaçlamaktadır.
Tapu Verme ile İlgili Yenilikler
Tahsis yapılmış katılımcıların tapularını alabilmeleri için sanayi sicil belgesi koşulu getirilmiş ve borcun ödenmesi veya teminat mektubu verilmesi durumunda ipoteksiz tapu verilebileceği belirtilmiştir. Bu düzenleme, katılımcıların tapu alım sürecini kolaylaştırarak, sanayi bölgelerinde mülkiyet transferlerini hızlandıracak ve işlemleri daha şeffaf hale getirecektir.
OSB Alacaklarına Uygulanacak Faiz Oranı ile İlgili Yenilikler
Arsa tahsis ve satış bedelleri, altyapı katılım payları gibi ödemelerde vadesinde yapılmayan ödemelere uygulanacak gecikme faiz oranı yeniden belirlenmiştir. Genel kurul/müteşebbis heyet tarafından belirlenen faiz oranının, 6183 sayılı Kanun’daki oranlardan az ve bir buçuk katından fazla olamayacağı belirtilmiştir. Bu değişiklik, gecikme faizlerinin makul bir seviyede tutulmasını ve alacakların tahsilinde adaletin sağlanmasını hedeflemektedir.
Arsa Tahsis Süreleri, Tahsis İptali ve İadesi ile İlgili Yenilikler
Yeni yönetmelikte, yapı ruhsatı aldıktan sonra 2 yıl içinde işyeri açma ve çalışma ruhsatı almayan katılımcılara verilen ek sürenin 1 yıla indirilmesi ve tahsis iptali durumlarında bedel geri ödemesi konularında düzenlemeler yapılmıştır. Bu değişiklikler, tahsis sürecinin daha etkin bir şekilde yönetilmesini ve süresi içinde ruhsat işlemlerinin tamamlanmasını sağlamayı amaçlamaktadır.
Katılımcılara Tahsis veya Satışı Yapılan Arsaların Devri ile İlgili Değişiklikler
Arsa tahsisinin devri konusunda yeni düzenlemeler yapılmış olup, tahsis hakkının yalnızca belirli koşullarda ve spekülatif amaçlar olmadan devredilebileceği belirtilmiştir. Bu değişiklik, arsa tahsislerinin daha şeffaf ve adil bir şekilde yapılmasını sağlamakta ve spekülatif amaçlı devirlerin önüne geçmeyi hedeflemektedir.
Katılımcının Tesisini Kiralama Şartlarına İlişkin Yenilikler
Katılımcıların tesislerini kiralayabilmesi için, tapunun alındığı tarihten itibaren en az bir yıl geçmesi şartı getirilmiştir. Ayrıca, sanayi parsellerinde tesislerin üretim amaçlı kiralanabileceği düzenlenmiştir. Bu değişiklik, tesislerin kiralanmasında belirli bir süre geçmesini ve kiralama işlemlerinin daha düzenli bir şekilde yapılmasını sağlamaktadır.
OSB’lerin Vakıf, Şirket ve Ticari İşletme Kurmasına İlişkin Düzenlemeler
OSB’lerin vakıf ve iktisadi işletme kurabilmesi için yeni şartlar getirilmiş ve OSB’lerin anonim şirket kurabilmesi ve ortak olabilmesi konularında düzenlemeler yapılmıştır. Bu düzenlemeler, OSB’lerin ticari faaliyetlerde bulunabilme yeteneklerini genişleterek, ekonomik katkılarını artırmayı ve sanayi bölgelerinin ekonomik çeşitliliğini sağlamayı hedeflemektedir.
Lojman Konusuyla İlgili Yenilikler
OSB’ler, yalnızca hazineye ait araziler üzerinde lojman yapabileceklerdir. Ayrıca, konut projeleri için ilgili OSB’lerin yönetim kurullarının onayının alınması gerekecektir. Bu düzenleme, lojman projelerinin daha düzenli ve kontrollü bir şekilde yapılmasını sağlamayı ve kamusal arazilerin etkin kullanımını hedeflemektedir.
Kamu Tüzel Kişilikleri ve Bakanlık Personelinin Yol ve Konaklama Giderleri ile İlgili Değişiklikler
Yeni düzenlemeler, kamu tüzel kişilikleri ve Bakanlık personelinin yol ve konaklama giderlerinin, ilgili OSB tarafından karşılanmasını öngörmektedir. Bu değişiklik, kamu görevlilerinin görevlerini yerine getirirken ortaya çıkan masrafların daha düzenli bir şekilde karşılanmasını sağlayarak, görevlerin daha etkin bir şekilde yürütülmesini sağlamayı hedeflemektedir.
Süresi Tükenmiş Katılımcılara Yeni Süre Tanınması
05.09.2024 tarihinden önce süresi tükenen ve ruhsat almayan katılımcılara, 31/1/2025 tarihine kadar başvuruda bulunmaları halinde, Bakanlık tarafından 3 yıl ilave süre verilebilecektir. Bu düzenleme, süresi geçen katılımcılara yatırımlarını tamamlamaları için ek süre tanıyarak, projelerin tamamlanmasını ve ekonomik katkıların artırılmasını sağlamayı amaçlamaktadır.
Bu kapsamlı düzenlemeler, OSB’lerin yönetim ve işleyişinde önemli değişiklikler getirerek, sanayi bölgelerinin etkinliğini artırmayı ve yatırımcıların daha iyi bir iş ortamında faaliyet göstermelerini sağlamayı hedefliyor. Yeni düzenlemeler, sanayi bölgelerinin daha düzenli, şeffaf ve etkili bir şekilde yönetilmesini sağlayacak önemli adımları temsil ediyor.

Kaynak: Sanayi Haber Ajansı