KONUT KREDİLERİNDE YENİ DÜZENLEME

İnşaat maliyet fiyatları, kira ve konut fiyatları günümüzün en güncel konularından sadece biridir. Çünkü astronomik seviyelere gelen kira ücretler ve ev bulmakta zorlanan büyük kesim, inşaat maliyet endeksinden etkilenen ve geleceğe dönük plan ve program yapamayan vatandaşlarımızın en büyük problemi durumuna gelmiştir.

İçinde bulunduğumuz ekonomik koşullarda konut sorunu giderek barınma sorunu yönüne doğru evirilmektedir. Maslow’un ihtiyaç teorisinde belirttiği gibi barınma insanların yaşamlarını sürdürebilmeleri için en temel ihtiyaçlarından biridir. Ülkemizde konut ve kiralık ev sorununun en büyük nedeni, geçtiğimiz 6 şubatta yaşadığımız ve yüzyılın felaketi olarak adlandırılan (Allah tekrarını göstermesin) Kahramanmaraş merkezli 11 ilimizi etkileyen deprem felaketidir. Yüzbinlerce vatandaşımız ev siz kalmış, hükümet tarafından konteynerlere yerleştirilmiş, vatandaşlarımızdan bir kısmı başka şehirlere göç etmek zorunda kalmıştır. Önümüzdeki kışa kadar deprem evlerinin bitirilmesi gerektiği Sn. Cumhurbaşkanımız tarafından açıklanmıştır. Böylesine büyük ve acı bir felaketin yaşanması doğal olarak ekonomiyi olumsuz şekilde etkilemiş hatta 1,1 trilyon TL lik ek bütçe yapılmasına sebep olmuştur. Dolayısıyla konut ve kiralık ev sorununun en büyük sebebi yaşadığımız bu deprem felaketidir. Bunun dışında ülkemize gelen ve sayıları milyonlarca ifade edilen sığınmacılar,400.000 dolar karşılığı gayrimenkul alan yabancılara vatandaşlık verilmesi, yüksek enflasyon nedeniyle inşaat malzeme fiyatlarının artması, Rusya-Ukrayna savaşı nedeniyle ülkemize özellikle güney illerimize gelen yabancılar, Avrupa’da yaşanan gaz sıkıntısı nedeniyle ülkemizde ikamet etmeyi tercih eden Ruslar, Ukraynalılar, depremden sonra tüm Türkiye’de hız kazanan kentsel dönüşüm projeleri gibi sebeplerdir.

Kentsel dönüşümden bahsetmişken hükûmet, İstanbul’a özel bir yapılaşma sürecinin başlayacağını, bu konuda çalışma yapıldığını ifade etmiştir. İstanbul’un olası bir depremde yaşayacağı olumsuzluklar aşikardır ama ülke genelinde önlem alınması gerekir. Bu konuda TOKİ’nin yarısı bizden kampanyası ödeme gücü olan vatandaşlarımız için bir fırsattır. Çünkü kalite, yapılacak inşaat süresi vd. yönünden en ideali TOKİ tarafından yapılmaktadır.

Kiraların hükümet tarafından %25 artırım oranı ile sınırlandırılması da fiyatların yükselmesinde, ev sahiplerinin ketum davranmasında başka bir faktördür. Çünkü %25 günümüzde komik bir orandır ve bu oran en azından enflasyon verilerine göre belirlenseydi bu kadar istenmeyen olay belki yaşanmayabilirdi. Bir emekli yıllarca gece gündüz çalışarak bir ev almış ve kiraya vermiş ise doğal olarak rayiç bedeli isteyecektir. Emekli maaşı ile geçinmesi mümkün değildir. Ancak bu kural birkaç tane evi olan kimseler için geçerlidir. Ayrıca sadece İstanbul’da yaklaşık 800.000 tane boş dairenin bulunduğu yazılı ve görsel basında ifade edilmektedir. Öncelikle bunun çözümü aranmalıdır.

Konumuza dönecek olursak inşaat maliyetleri yaşadığımız yüksek enflasyon nedeniyle artmasından dolayı konut fiyatları da yükselme eğilimindedir. Önümüzdeki süreçte maliye ve hazine bakanımız Sn. Mehmet Şimşek’in de belirttiği gibi enflasyon da yüksek seyredeceği gerçeği de baz alındığında inşaat malzeme fiyatları da artacağından konut fiyatlarının da artacağını söylemek abartı olmaz. Çünkü konut sıkıntısı devam etmektedir ve arz ve talep kanununa göre konut arzının çoğalması gerekir. Yaşadığımız depremden önce hükümet 500000 konut projesini uygulamaya koymuştu ama deprem nedeniyle ertelenmek zorunda kaldı. Diğer taraftan nüfus artışı da konut sorununun diğer bir parçasıdır.

Kooperatifçiliğin tekrar gündeme gelmesi konut sorununu kısmen de olsa çözecektir.1980 li yılları hatırlayalım. Merhum Turgut Özal döneminde yurdun dört bir yanında yaygınlaşan kooperatifler sayesinde tüm gelir gruplarından birçok vatandaşımız ev sahibi olmuştu dönemde enflasyon bu kadar yüksek değildi ve nüfus bu kadar yoğun değildi ama günümüz koşullarına göre bir sistem geliştirilebilir. Kooperatifler kâr amacı gütmediğinden maliyet fiyatları ile dar ve sabit gelirli vatandaşlarımız başta olmak üzere halkımızın birçoğu bu fırsattan yararlanabilir.

Öte yandan dünya genelinde konut fiyatlarında düşüş yaşanmasına rağmen biz konut fiyat artışında dünya lideri konumundayız.

Bir diğer etken de konut kredi maliyetlerinin yüksekliğidir. Aşağıdaki grafikte 500000 TL kredinin 10 yıllık maliyet hesaplarında yaklaşık üç katından fazla faiz ödenmektedir.

Konumuza gelecek olursak BDDK krediler konusunda yeni bir düzenleme uygulamaya koydu. Buna göre;

Uygulanacak kredi değer oranlarında değişikliğe gitti. Karara göre, 5 milyon TL değerindeki bir evi, ikinci tapulu evi olarak alacak olanlara evin değerinin yüzde 22,5’i kadar kredi kullandırılabilecek

Kaynak. Anadolu Ajansı

BDDK’nın internet sitesinden yapılan açıklamaya göre, finansal istikrarın güçlendirilmesine yönelik koordineli makro ihtiyati tedbirler kapsamında, ikinci ve sonrası konut alımında tüketicinin kendisinin, eşinin veya 18 yaş altındaki çocuklarının malik olduğu en az bir konutunun bulunması halinde konut kredisi değer oranı yüzde 75 daraltılacak.

Karara göre, 5 milyon TL değerindeki bir evi, ikinci tapulu evi olarak alacak olanlara evin değerinin yüzde 22,5’i kadar kredi kullandırılabilecek.

Söz konusu kişilere konut edinmeleri amacıyla kullandırılacak ikamet amaçlı gayrimenkul ipoteği ile teminat andırılan kredilere sermaye yeterliliği hesaplamasında da (standart yaklaşım kullanılarak hesaplanan) yüzde 35 risk ağırlığı yerine yüzde 150 risk ağırlığı uygulanacak.

İlk konut alımlarında ise kredi değer oranlarında bir değişiklik olmayacak.

Kaynak: SANAYİ HABER AJANSI