EYLÜL AYI KONUT SATIŞ İSTATİSTİKLERİ

Ekonomik koşulların daha iyiye gelmesi için mücadele ettiğimiz günümüzde sadece konut satış fiyatları değil kira ücretleri de astronomik boyutlara gelmiştir. Özellikle büyük kentlerde merkezi bölgelerde en düşük ortalama kira ücreti yirmi-yirmi beş bin TL civarında seyretmektedir ve kiralık ev bulunması da epeyce zorlaşmıştır. Öncelikle belirtmemiz gerekir ki konut açığının en büyük sebeplerden biri, geçtiğimiz yıl 6 şubatta yaşadığımız,11 ilimizi etkisi altına alan deprem felaketidir. On binlerce bina yerle bir olduğu için depremzede vatandaşlarımız başka merkezlere akrabalarının yanına göç etmek zorunda kalmıştır. Yabancılara 400,000 dolarlık gayrimenkul almaları durumunda vatandaşlık verilmesi, yurdumuza gelen göçmen ve sığınmacı sayısının artması gibi nedenler konut fiyatlarının ve kira ücretlerinin yükselmesine sebep olmuştur. Bütün bu faktörlere ilaveten fiyatların artmasında en önemli faktör seyreden yüksek enflasyon nedeniyle inşaat malzemelerinde meydana gelen fiyat artışlarıdır. Bir başka konu da kentsel dönüşümün hız kazanmasıdır. Kısa süreliği için de olsa kiralık ev bulmayı zorlaştırdığı gibi kira ücretlerinin artmasının bir sebebi de kentsel dönüşüm olmuştur.

Konut ve kira ücretlerinin artışının bir diğer sebebi de yaklaşık bir yıla yakın bir süreden bu yana devam eden ve ne zaman biteceği belli olmayan Rusya-Ukrayna savaşı olabilir. Savaştan uzaklaşmak isteyen özellikle Ruslar Antalya’ya akın etmiş konut rakamları adeta uçmasına sebep olmuştur. Hatta Antalya’da Rus tabelalar da yerini almış, şehrin adeta yerlisi gibi yaşamaya başlamışlardır. Yerli ve milli paramızın değerinin oldukça düşük olması, yabancıların ülkemizde çok rahat bir şekilde harcama yapmasına ve rahat bir tatil yapmalarına olanak sağlamaktadır. Bizim emekliler de onları sadece seyretmekle yetinmektedir.

Paranın bol olduğu veya TL’nin değerli olduğu 2010-2015 yılları arasında ülkemizde inşaat yatırımları gereğinden fazla yapılmasına rağmen konut açığımız devam ediyor. İnşaata yatırım yapılması ekonomik büyümeye geçici olarak katkı sağlar ama yatırımlar bitince ekonomik büyüme rakamı düşecektir. Dolayısıyla yatırımları üretime dönük yapmalıyız ve kalıcı bir büyüme sağlamalıyız.

Bir başka konu da ülke genelinde boş duran konutlardır. Örneğin İstanbul’da yaklaşık bir milyon yüz bin konutun boş olduğunu hakkında bilgileri yazılı ve görsek basından izlemekteyiz. Eğer boş konut sayısı söylendiği kadar ise ivedilikle önlem alarak onların kullanımı sağlanmalıdır. Konut açığı en azından az da olsa azalacaktır.

Yukarıda bahsetmeye çalıştığım gibi inşaat maliyet endeksi sürekli yüksek seyretmekte, doğal olarak da inşaat maliyetleri artmaktadır.

Konut sorununun çözümü için hükümet çeşitli projeler üreterek başvuranlara da gerekli desteği vermeye çalışmaktadır. Ancak sorunun en ideal çözümü merhum Turgut Özal’ın uygulamaya başladığı ve yurdun dört bir yanına yayılan kooperatifçiliğin tekrar gündeme getirilmesidir. Her ne kadar uygulamaya konulan projeler bazı vatandaşlarımız için ulaşılabilir olsa da toplumda projelere ulaşamayan büyük bir kesim olduğu aşikardır. Kooperatifleşmeye gidildiği taktirde dar ve sabit gelirliler de ev sahibi olabiliriler. Günümüzde asgari ücretli ve emeklilerin ev alması hayalden öte gitmemektedir.

Son birkaç aydan bu yana konut satışlarında düşme eğilimi görülmektedir. Bunun yegâne sebebi ise kredi imkanlarının daralması, yüksek faiz oranının kredi maliyetlerine yansıması olarak görülebilir. Dolayısıyla ev sahibi olabilmek günümüzde özellikle dar ve sabit gelirliler için her geçen gün zorlaşmaktadır.

Geçtiğimiz birkaç ay öncesine kadar gayrimenkul bir yatırım aracı iken yukarıda da belirtmeye çalıştığım gibi içinde bulunduğumuz dönemde gayrimenkulde yaşanan fiyat artışları enflasyonun altında kaldığı için konut, yatırım aracı olmaktan çıkmış durumdadır. Ancak kiralık ev bulma ve yüksek kira ücretleri sorunu devam etmektedir.

Ekonomide her konuda olduğu gibi arz talep kanunu konut piyasasında da kendini göstermektedir. Yatırım aracı olmaktan sonra talep azaldığı için konut arzı çoğalmış, bu yüzden konut fiyatları düşme eğilimine girmiştir. İşte eriyen maaşlar ve yüksek seyreden enflasyon nedeniyle geçim sıkıntısına giren vatandaşlar zaten konut alamayacak durumda iken varlık sahibi vatandaşlar da fiyatların geriye geleceği endişesiyle konut talebinde azalmaya neden oluşturacak, özellikle işçilik maliyeti yükselmeye devam etmektedir. Bunun sebebi ise deprem bölgesinde devam eden projelere giden inşaat emekçilerinin oluşturduğu işgücü sıkıntısıdır.

Ülkemizde konut sorununun çözülebilmesi için inşaat maliyetinde en büyük maliyet olan arsa payının devlet tarafından karşılanarak vatandaşa uzun vadeli, düşük faizli kredi verilmesi ve uygulamanın devlet tarafından yapılmasıdır. Geçtiğimiz süreçte ilan edilen kentsel dönüşüm programlarında geçerli olmak üzere yarısı bizden kampanyası da yükselen faiz oranları ve enflasyon yüzünden vatandaşların girişim yapmalarını oldukça zora sokmuş ve hatta ödeme imkânı kalmadığından cazibesini kaybetmiş durumdadır.

Kentsel dönüşüm önemi haya kurtarma    olduğu hepimiz tarafından bilinmektedir. Son yapılan yerel seçimler öncesinde her parti adayı, bu sorunu çözeceğini devlet kaynaklarını kullanarak vaat etmişlerdi. Önümüzdeki süreçte verdikleri sözleri unutmadan takip edeceğiz ve etmek zorundayız. Çünkü özellikle büyük kentlerimizde birçok vatandaşımız depreme dayanıksız binalarda ikamet etmekte ve çözüm beklemektedir. Bu konuda tekrar göreve gelen çevre şehircilik ve iklim değişikliği bakanı Sn. Murat Kurum tarafından açıklanan bilgiye göre geçen yıl başlatılan ve tarih sınırı olan yarısı bizden kampanyasının tarih sınırı kaldırılmıştır ve önemli bir gelişmedir. Çünkü İstanbul’da yaklaşık 1,5 milyon binanın depreme dayanıksız olduğu bilinmektedir.

Yukarıda bahsetmeye çalıştığım gibi kredi faizlerinin yüksek olması nedeniyle konut talebi azalmış, hatta birkaç ay önceden öngördüğümüz gibi inşaat sektöründe konkordato ve iflas durumları başlamıştır. Son olarak 5 eylülde açıklanan orta vadeli planda öngörüldüğü üzere enflasyon baz etkisiyle ve kâğıt üzerinde de olsa düşme eğilimine girmiş ve politika faizleri ile neredeyse eşit orandadır. Bu durumda daha önce de her platformda bahsetmeye çalıştığım gibi politika faizi ve enflasyonun eşit duruma gelmesinden dolayı önümüzdeki ay veya aylarda merkez bankası para politikaları kurulu politika faizini düşürecek ve devam eden süreçte enflasyon düşme eğilimi sürdürdüğü taktirde buna paralel olarak politika faizleri de düşmeye devam edecektir.

Diğer taraftan merkez bankası rezervlerimiz birkaç ay önce eksi rakamlarda olmasına rağmen ülkemizin gri listeden çıkması ve uygulanan sıkı para politikası nedeniyle yabancıların güveni artmış ve MB rezervlerimiz brüt 148 milyar dolara çıkmıştır. Ancak gelen yabancı paranın büyük bir kısmının carry trade yöntemiyle geldiğini yani bir müddet sonra gideceğini unutmamak gerekir. Hükümet yetkilileri, MB rezervlerinin IMF kriterlerine göre yeterli olduğu söylemleri yanlıştır. Çünkü IMF kriterlerine göre MB rezervlerinin brüt olarak kısa vadeli borç miktarı kadar olmalıdır. Yani önümüzdeki bir yılda ödenecek borçlarımız kadar rezervimiz olması gerekir. Bizim kısa vadeli borç miktarımız ise 230 milyar dolar civarındadır. Bu hesaba göre MB rezervlerimiz 80 milyar dolar daha artmalıdır. Bir başka konu da bütçe açığımızın 1 trilyonun üstünde olmasıdır.

Gri listeden çıkmamız nedeniyle tahmin edebilirim ki yurt dışından 20-25 milyar dolar daha gelebilir ancak gelen paranın sabit sermeye yatırımı yani üretim kaynaklı olması gerekir.

Yukarıda anlatmaya çalıştığım ekonomik koşullarda enflasyonun düşmesi epeyce zaman alacağı ve yeni orta vadeli planda öngörülen %41,5 yıl sonu hedefinin olması son derece zor olduğu ortadadır. Yıl sonu için %50 enflasyon tahmini iyimser olabilir.

Konumuza dönecek olursak eylül ayında konut satışları aşağıda TÜİK verilerinde okuyacağınız gibi çok az da olsa artmıştır. Bunun sebebi tasarruf sahiplerinin en verimli şekilde kazanç elde etmeye çalışması ve üniversite öğrencilerinin oluşturduğu talep, memur tayinleri gibi faktörlerin yanında kur korumalı mevduat hesaplarının azalması, döviz kurlarının sabit kalması nedeniyle getiri sağlamada geride kalması olabilir. Önümüzdeki aylarda konut tekrar yatırım aracı haline dönüşebilir mi? Yaşayıp göreceğiz.

Aşağıdaki eylül ayı konut satışlarına ait bilgiler TÜİK’ten alınmıştır.

Türkiye genelinde Eylül ayında 140 bin 919 konut satıldı

Türkiye genelinde konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %37,3 oranında artarak 140 bin 919 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 21 bin 314 ile İstanbul, 13 bin 205 ile Ankara ve 7 bin 612 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 74 ile Hakkâri, 82 ile Ardahan ve 106 ile Bayburt olarak gerçekleşti.

Konut satışları Ocak-Eylül döneminde %5,2 arttı

Konut satışları Ocak-Eylül döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,2 oranında artarak 947 bin 236 olarak gerçekleşti.

İpotekli konut satışları 15 bin 825 olarak gerçekleşti

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %87,4 oranında artarak 15 bin 825 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %11,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %42,6 oranında azalarak 92 bin 310 oldu.

Eylül ayında 3 bin 685; Ocak-Eylül döneminde ise 21 bin 702 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti.

Diğer satış türleri sonucunda 125 bin 94 konut el değiştirdi

Türkiye genelinde diğer konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %32,8 oranında artarak 125 bin 94 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %88,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,7 oranında artarak 854 bin 926 oldu.

İlk el konut satış sayısı 44 bin 858 olarak gerçekleşti

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %47,1 oranında artarak 44 bin 858 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %31,8 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %12,0 oranında artarak 300 bin 879 olarak gerçekleşti.

İkinci el konut satışlarında 96 bin 61 konut el değiştirdi

Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %33,1 oranında artarak 96 bin 61 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %68,2 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %2,4 oranında artarak 646 bin 357 olarak gerçekleşti.

Yabancılara Eylül ayında 2 bin 22 konut satışı gerçekleşti

Yabancılara yapılan konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %31,0 oranında azalarak 2 bin 22 oldu. Eylül ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 783 ile İstanbul, 548 ile Antalya ve 210 ile Mersin oldu.

Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Eylül döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %39,1 oranında azalarak 17 bin 90 oldu.

Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı

Eylül ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 346 ile Rusya Federasyonu, 163 ile İran ve 139 ile Irak vatandaşlarına yapıldı.

Kaynak: SANAYİ HABER AJANSI