TİCARİ GAYRİMENKULDE FİYATLAR ARTIYOR, REEL DEĞER GERİLİYOR

Türkiye’de ticari gayrimenkul piyasasının 2026 yılının ikinci çeyreğine ilişkin görünümü, fiyatların kâğıt üzerinde yükseldiğini ancak enflasyon karşısında yatırımcının aynı ölçüde kazanamadığını ortaya koydu. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) açıkladığı Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi’ne (TGFE) göre, ticari gayrimenkul fiyatları ikinci çeyrekte bir önceki çeyreğe göre yüzde 5,5 arttı. Yıllık artış ise yüzde 29,4 oldu. Ancak enflasyondan arındırıldığında fiyatlar yüzde 2,2 geriledi.

Bu tablo aslında Türkiye ekonomisinin bugün yaşadığı temel sorunlardan birini de gösteriyor: Nominal fiyat artışı ile gerçek değer artışı arasındaki fark.

FİYATLAR YÜKSELİYOR AMA ALIM GÜCÜ AYNI ORANDA ARTMIYOR

Gayrimenkul denildiğinde vatandaşın ve yatırımcının aklına çoğu zaman “Fiyat yükseliyorsa kazanç vardır” düşüncesi geliyor. Oysa yüksek enflasyon ortamında yalnızca etiket fiyatına bakmak yanıltıcı olabilir.

Ticari gayrimenkulde yıllık yüzde 29,4’lük fiyat artışı ilk bakışta oldukça yüksek görünüyor. Ancak aynı dönemde genel fiyat seviyesindeki yükseliş dikkate alındığında, ticari gayrimenkulün gerçek değerinde yüzde 2,2’lik gerileme yaşanması dikkat çekiyor. Yani iş yeri, dükkân veya ofis sahibi olanların varlıklarının TL cinsinden fiyatı yükselirken, bu varlığın enflasyona karşı satın alma gücü açısından getirisi zayıflıyor.

Bu nedenle önümüzdeki dönemde ticari gayrimenkul yatırımlarında yalnızca “metrekare fiyatı ne kadar arttı?” sorusuna değil, “enflasyonun üzerinde gerçek bir getiri sağladı mı?” sorusuna da bakmak gerekiyor.

OFİSLERDE ARTIŞ DAHA HIZLI

Endeksin alt kalemleri de ticari gayrimenkul piyasasındaki farklılaşmayı ortaya koyuyor. İkinci çeyrekte Dükkan Fiyat Endeksi bir önceki çeyreğe göre yüzde 5,4 yükseldi. Yıllık artış yüzde 29,2 olurken, reel olarak yüzde 2,4 geriledi.

Ofis Fiyat Endeksi ise çeyreklik bazda yüzde 6 arttı. Yıllık nominal artış yüzde 30,6’ya ulaşırken reel gerileme yüzde 1,3 olarak gerçekleşti.

Ofis fiyatlarındaki daha yüksek nominal artış, özellikle merkezi bölgelerde nitelikli ofis alanlarına yönelik talebin ve maliyetlerin etkisini gösteriyor. Ancak burada da enflasyon gerçeği değişmiyor. Nominal yükseliş, reel kazanç anlamına gelmiyor.

ANKARA ÖNE ÇIKTI

Türkiye’nin üç büyük kentinde ticari gayrimenkul piyasasının seyri de birbirinden farklı oldu.

İkinci çeyrekte ticari gayrimenkul fiyatları bir önceki çeyreğe göre İstanbul’da yüzde 5,3, Ankara’da yüzde 6,4 ve İzmir’de yüzde 5 arttı. Yıllık bazda ise İstanbul’da yüzde 27,8, Ankara’da yüzde 32,5 ve İzmir’de yüzde 25,7 artış görüldü.

Bu rakamlar Ankara’nın üç büyük şehir arasında yıllık nominal fiyat artışında öne çıktığını gösteriyor. İstanbul’un ticari gayrimenkul piyasasındaki büyüklüğü ve yüksek fiyat seviyesi devam ederken, Ankara’da kamu, savunma, hizmetler ve kurumsal yatırımlarla bağlantılı ticari alanların önemi dikkat çekiyor.

İzmir’de ise yıllık artışın yüzde 25,7 ile üç büyük şehir içinde daha düşük kalması, bölgesel talep, işletme maliyetleri, kira getirileri ve yatırım beklentilerinin birlikte değerlendirilmesini gerektiriyor.

YATIRIMCI ARTIK SADECE FİYATA BAKMAMALI

Ticari gayrimenkul yatırımı konut yatırımından farklı özellikler taşıyor. Bir dükkânın veya ofisin değerini sadece bulunduğu binanın özellikleri belirlemiyor. Bölgedeki ticari hareketlilik, müşteri yoğunluğu, ulaşım imkânları, kira getirisi, işletmelerin cirosu ve boş kalma riski de yatırımın gerçek değerini belirliyor.

Bu nedenle yüksek enflasyon dönemlerinde ticari gayrimenkul yatırımcısının hesabı daha ayrıntılı yapması gerekiyor. Örneğin bir iş yerinin fiyatı yüzde 30 yükselmiş olabilir. Ancak aynı dönemde kira getirisi yeterince artmıyor, işletmelerin ödeme gücü düşüyor ve gayrimenkulün boş kalma riski yükseliyorsa, yatırımcının gerçek kazancı beklenenden çok daha düşük olabilir.

Özellikle küçük esnaf açısından konu daha da önemli. Çünkü yüksek kira maliyetleri işletmelerin giderlerini artırırken, tüketicinin alım gücündeki zayıflama satışları baskılayabiliyor. Böyle bir ortamda iş yeri fiyatlarının yükselmesi, işletmeler açısından her zaman olumlu bir gelişme anlamına gelmiyor.

KİRA VE SATIŞ FİYATI ARASINDA DENGE ŞART

Ticari gayrimenkul piyasasının sağlıklı biçimde gelişebilmesi için satış fiyatları ile kira gelirleri arasında makul bir ilişkinin oluşması gerekiyor.

Gayrimenkul fiyatlarının gelirlerden çok daha hızlı yükselmesi, yatırımın geri dönüş süresini uzatabilir. Bu durumda yatırımcı yüksek bir bedel ödeyerek satın aldığı iş yerinden beklediği kira gelirini elde edemeyebilir.

Önümüzdeki dönemde faiz oranlarının seyri de ticari gayrimenkul açısından belirleyici olacak. Finansman maliyetlerinin yüksek kalması, özellikle kredi kullanarak yatırım yapmak isteyen işletmelerin ve yatırımcıların kararlarını zorlaştırıyor. Buna karşılık finansman koşullarında belirgin bir iyileşme yaşanması, ertelenmiş gayrimenkul talebinin yeniden piyasaya gelmesine neden olabilir.

GERÇEK KAZANÇ DÖNEMİ

TCMB’nin 2026 ikinci çeyrek verileri, ticari gayrimenkul piyasasında önemli bir mesaj veriyor: Fiyatların yükselmesi tek başına yeterli değil.

Yüzde 29,4’lük yıllık nominal artışa karşın yüzde 2,2’lik reel gerileme, yatırım kararlarında enflasyonun mutlaka hesaba katılması gerektiğini gösteriyor.

Türkiye’de gayrimenkul uzun yıllardır güvenli yatırım araçlarından biri olarak görülüyor. Ancak ekonomik şartların değiştiği bir dönemde “Gayrimenkul nasıl olsa kazandırır” anlayışı yerine daha hesaplı, daha seçici ve gelir odaklı bir yatırım yaklaşımına ihtiyaç var.

Önümüzdeki dönemde başarılı olacak yatırımcı, yalnızca fiyatı yükselen gayrimenkulü değil; kira getirisi güçlü, boş kalma riski düşük, ulaşımı kolay, ticari hareketliliği yüksek ve enflasyonun üzerinde gerçek getiri sağlayabilen gayrimenkulü tercih eden yatırımcı olacaktır.

Çünkü artık ticari gayrimenkulde asıl mesele fiyatın ne kadar yükseldiği değil, yatırımcının cebinde ne kadar gerçek değer kaldığıdır.

Kaynak: SANAYİ HABER AJANSI